אזורי Freehold
1. מה זה בעלות Freehold בכלל?
Freehold = זכות בעלות שאינה מוגבלת מראש בזמן, ונרשמת במרשם המקרקעין של דובאי לפי סוג הנכס והמסמכים. בפועל היא יכולה לאפשר מכירה, השכרה, מימון והורשה, בכפוף למסמכי העסקה ולדין החל.
זה שונה מ-Leasehold (זכות שימוש עד 99 שנה, בלי בעלות על הקרקע) ומ-Usufruct — שתי האפשרויות היחידות הקיימות מחוץ לאזורי Freehold המיועדים.
2. מי יכול לקנות?
- רוכשים בינלאומיים ממדינות רבות, בכפוף למסמכי זיהוי, בדיקות KYC ודרישות הבנקים והרשויות
- במקרים רבים אין צורך להיות תושב כדי לרכוש, אך יש לבדוק את דרישות הזיהוי, הבנק, מקור הכספים והמסמכים בכל עסקה
- ייתכנו דרישות גיל, זיהוי, כשירות משפטית ונוכחות לפי סוג העסקה והגורם המטפל
- אין הגבלה על מספר הנכסים שניתן להחזיק
- יחידים וגם חברות, בכפוף למבנה החברה, רישום, מסמכים ודרישות DLD או הגורם המטפל
3. כל העלויות בעת הרכישה
מעבר למחיר הנכס, יש לתקצב 6%–9% נוספים:
| אגרת העברה ל-DLD | 4% ממחיר הנכס |
| עמלת תיווך (שוק משני) | 2% + מע"מ 5% |
| עמלת תיווך באוף־פלאן | הלקוח לא משלם — היזם משלם |
| אגרת נאמן (trustee office) | ~AED 4,000–5,000 |
| הוצאת טאבו (Title Deed) | ~AED 580 |
| NOC מהיזם (שוק משני) | AED 500–5,000 |
| רישום משכנתא (אם רלוונטי) | 0.25% מסכום ההלוואה |
לדוגמה: על נכס ב-AED 1,500,000 במזומן, סך העלויות הנוספות הוא כ-AED 96,000 (כ-6.4%).
4. אשרות תושב לפי שווי השקעה
לפי תנאי DLD / Taskeenבדיקה פרטנית
בכפוף לתנאי GDRFAAED 1M+
10 שנים, עם בני משפחהAED 2M+
תנאי אשרות, בני משפחה, מסמכים, אגרות ונוכחות בתוך UAE עשויים להשתנות. יש לבדוק כל בקשה מול DLD / GDRFA או גורם מוסמך לפני שמסתמכים על האשרה כחלק מהשקעה.
5. מיסוי
- אין מס שנתי על נכס (Property Tax)
- אין מס רווחי הון על מכירה
- אין מס הכנסה על שכר דירה בדובאי עצמה
- תושבי מדינות אחרות צריכים לבדוק חובות מס בארץ המוצא שלהם
6. Off-plan לעומת Ready — מה ההבדל בפועל?
Ready (מוכן): הנכס קיים, אפשר לראות אותו, להשכיר אותו מיד, ומקבלים טאבו מלא בסגירה.
Off-plan (בבנייה): קונים על הנייר, לרוב בתשלומים נוחים (1% לחודש או post-handover), מחיר השקה זול יותר — אך יש סיכון פיתוח. באוף־פלאן יש לבדוק במסמכי העסקה כיצד מטופלים תשלומי הרישום, Oqood / Initial Sale, DLD והשלמת הרישום במסירה. לא מניחים לבד — בודקים מול המסמכים והגורמים הרשמיים.
חוק האסקרו (Escrow) של דובאי מחייב שכל כספי ה-off-plan יוחזקו בחשבון מפוקח, ומשתחררים ליזם רק לפי התקדמות בנייה מאומתת — הגנה משמעותית למשקיע.
7. רשימת בדיקה לפני חתימה
- וידוא שהאזור באמת Freehold (לא להניח — לבדוק רשמית)
- וידוא שהמוכר הוא הבעלים הרשום בפועל דרך DLD
- וידוא רישום היזם והפרויקט במערכות הרלוונטיות באוף־פלאן
- בדיקת חובות שכר דירה/ועד בית (service charges) פתוחים
- וידוא רישיון RERA תקף של הסוכן (לא רק "מתווך")
- קריאת Form F לפני חתימה — שם רשום מי משלם מה
- אישור שכל הסכומים ותנאי התשלום מתועדים במסמכי העסקה הרשמיים
- Freehold
- בעלות מלאה ובלתי מוגבלת בזמן על נכס וקרקע, רשומה בשם הקונה ב-DLD.
- Leasehold
- זכות שימוש בנכס לתקופה קבועה (עד 99 שנה) בלי בעלות על הקרקע עצמה.
- DLD
- Dubai Land Department — רשות הקרקעות של דובאי, מנפיקת הטאבו ומפקחת על כל עסקה.
- RERA
- הרשות המפקחת על מתווכים ויזמים בדובאי. כל סוכן חייב רישיון RERA בתוקף.
- Oqood
- רישום ביניים ב-DLD לנכסי off-plan, לפני הוצאת טאבו סופי בהשלמת הבנייה.
- NOC
- No Objection Certificate — אישור מהיזם שאין חובות פתוחים, נדרש להעברת בעלות בשוק המשני.
- Escrow
- חשבון נאמנות מפוקח שמחזיק את כספי הקונים בפרויקטי off-plan, משוחרר ליזם לפי התקדמות בנייה.
- Service Charges
- תשלום שנתי לוועד הבית/ניהול הקהילה, מכוסה תחזוקת שטחים משותפים, אבטחה וכו'.
- Title Deed (טאבו)
- המסמך הרשמי המוכיח בעלות, מונפק על ידי DLD בשם הקונה.
- Golden Visa
- אשרת תושב ל-10 שנים, מתחדשת, להשקעת נדל"ן של 2 מיליון AED ומעלה.
- Gross Rental Yield
- תשואת שכירות שנתית גולמית, לפני הוצאות — שכר דירה שנתי חלקי מחיר הנכס.
- Form A / B / F
- טפסי RERA רשמיים: A (הסכם מוכר-מתווך), B (הסכם קונה-מתווך), F (זיכרון דברים בין הצדדים).