Как рассчитать чистую доходность недвижимости в Дубае?
Многие инвесторы смотрят на валовую доходность, но действительно важная цифра — чистая доходность: сколько денег остаётся после сервисных сборов, управления, обслуживания, простоев, мебели, расходов по сделке и других платежей.
Цифра, которую вам показывают, — не всегда та, что останется у вас
Презентация может показывать красивую доходность, но прежде чем верить цифре, нужно проверить реальный доход, расходы и то, что фактически остаётся инвестору.
Высокая доходность на бумаге не всегда означает хорошую сделку
В сфере недвижимости Дубая часто говорят о валовой доходности. Эту цифру легко показать, но её недостаточно для принятия решения. Серьёзный инвестор должен понимать, сколько денег остаётся после всех расходов, а не только сколько аренды поступает.
В чём разница между валовой и чистой доходностью?
Валовая доходность считает арендный доход относительно цены объекта, без вычета расходов. Чистая доходность считает то, что остаётся после текущих расходов и сопутствующих затрат.
Валовая доходность
Годовой арендный доход, делённый на цену объекта. Это первичная цифра, но она не включает сервисные сборы, управление, обслуживание, простои и дополнительные расходы.
Чистая доходность
Годовой арендный доход минус расходы, делённый на полную стоимость инвестиции. Эта цифра точнее показывает, что действительно остаётся инвестору.
Как просто рассчитать чистую доходность?
Сначала рассчитайте ожидаемый годовой доход от аренды. Затем вычтите все годовые расходы. Результат разделите на полную стоимость инвестиции.
Важно делить не только на цену объекта, а на полную стоимость сделки: цена объекта, DLD, сборы, комиссия на вторичке, мебель, ремонт и дополнительные расходы.
Базовая формула
Чистая доходность =
Чистый годовой доход от аренды
÷
Полная стоимость инвестиции
× 100
Расходы, которые нужно включить в расчёт чистой доходности
Расчёт должен быть максимально реалистичным. Чем больше расходов вы учитываете заранее, тем точнее картина сделки.
Сервисные сборы
Service Charges — одна из самых важных статей расходов в Дубае. Здания с большим количеством инфраструктуры могут обходиться дороже в содержании.
Управление недвижимостью
Инвестор, который не живёт в Дубае, может обратиться к управляющей компании: работа с арендаторами, договоры, обслуживание, сбор платежей и координация.
Обслуживание и ремонт
Даже новый объект может требовать ремонта, замен, текущего обслуживания и устранения износа со временем.
Мебель и подготовка к аренде
Мебель, техника, профессиональная фотосъёмка, уборка и подготовка объекта могут повлиять на полную стоимость инвестиции.
Периоды простоя
Даже хороший объект не всегда сдан 12 месяцев в году. Нужно учитывать возможный период без арендатора или между арендаторами.
Маркетинг и сдача в аренду
Возможны расходы на съёмку, рекламу, ведение процесса аренды, продление договоров или смену арендаторов.
Не считайте доходность только от цены объекта
Частая ошибка — взять годовую аренду и разделить только на цену объекта. Но инвестор заплатил не только цену объекта. Он также оплатил расходы по сделке, регистрацию, сборы, а иногда комиссию, мебель и подготовку.
Поэтому правильный расчёт должен опираться на полную стоимость инвестиции, а не только на цену, указанную в проекте или объявлении.
Что входит в полную стоимость?
Расчёт доходности тоже меняется в зависимости от типа сделки
Офф-план и вторичку считают по-разному, потому что структура сделки отличается. В офф-плане объект ещё не приносит аренду, поэтому доходность — это будущая оценка. На вторичке больше фактических данных рынка, но есть комиссия и немедленные расходы.
Доходность в офф-плане
В офф-плане клиент вообще не платит комиссию, но объект ещё не готов. Поэтому нужно внимательно проверять будущую аренду, дату передачи, ожидаемые сервисные сборы и расходы после передачи.
Доходность на вторичке
На вторичке можно проверить существующую аренду или реалистичную аренду по похожим объектам. С другой стороны, покупатель платит комиссию 2% плюс НДС 5% с комиссии — фактически 2,1% от цены сделки.
Простой пример расчёта чистой доходности
Допустим, объект обошёлся вам в 1 000 000 AED, а полная стоимость после DLD, сборов, комиссии на вторичке, мебели и подготовки — 1 080 000 AED.
Допустим, годовая аренда — 80 000 AED, но после сервисных сборов, управления, обслуживания и простоев остаётся 60 000 AED чистыми.
В этом случае чистая доходность — 60 000 разделить на 1 080 000, то есть примерно 5,55% нетто.
Расчёт примера
Ошибки инвесторов при расчёте доходности
Неправильный расчёт доходности может сделать сделку намного привлекательнее, чем она есть на самом деле. Вот ошибки, которые повторяются снова и снова.
Считают только брутто
Годовая аренда, делённая на цену объекта, — лишь частичный расчёт. Он не говорит, сколько денег останется фактически.
Не включают сервисные сборы
В Дубае сервисные сборы могут сильно влиять на прибыльность. Их обязательно включать в чистый расчёт.
Забывают об управлении
Инвестору, находящемуся за рубежом, нужно продумать, кто будет управлять объектом, работать с арендаторами и решать вопросы на месте.
Не учитывают простой
Даже на хорошем рынке возможны пустые месяцы или время между арендаторами. Консервативный расчёт должен это учитывать.
Не считают полную стоимость
Доходность нужно считать от всех фактически вложенных денег, а не только от цены самого объекта.
Игнорируют комиссию на вторичке
В сделках на вторичном рынке есть комиссия 2% + НДС 5% с комиссии. Это влияет на полную стоимость и доходность.
Лучше проверять сделку по консервативному сценарию, а не по слишком оптимистичному
Проверяя доходность, лучше не брать самую высокую цифру, которую вам показали. Стоит проверить, что происходит при более низкой аренде, более высоких расходах или если объект какое-то время пустует.
Хорошая сделка должна выглядеть разумно и в не самом идеальном сценарии. Умный инвестор спрашивает не только «сколько можно заработать», но и «что будет, если цифры окажутся хуже?»
Вопросы для консервативной проверки
Я помогаю проверить доходность после учёта всех расходов
Когда вы присылаете мне сделку, я помогаю разложить цифры: цена, расходы на покупку, комиссия по типу сделки, сервисные сборы, реалистичная аренда, управление, обслуживание и чистая доходность.
Что мне отправить для расчёта?
Чтобы серьёзно рассчитать доходность, отправьте как можно больше данных. Даже частичных данных достаточно для начала.
Реальную доходность считают после всех расходов
Прежде чем двигаться к сделке, важно понять, сколько она действительно приносит, сколько действительно стоит и что остаётся вам чистыми в конце года.
Вопросы о расчёте чистой доходности в Дубае
В чём разница между валовой и чистой доходностью?
Валовая доходность считается до расходов. Чистая — после сервисных сборов, управления, обслуживания, простоев, мебели и дополнительных расходов.
Считать доходность от цены объекта или от полной стоимости?
Лучше считать от полной стоимости инвестиции: цена объекта, DLD, сборы, комиссия на вторичке, мебель, ремонт и дополнительные расходы.
Можно ли в офф-плане знать точную доходность?
Не всегда. В офф-плане объект ещё не передан, поэтому доходность основана на оценках. Проверяйте оценки внимательно и считайте консервативный сценарий.
Платят ли комиссию в офф-плане?
Нет. В офф-план сделках в Дубае клиент вообще не платит комиссию. Комиссию агента оплачивает застройщик.
Сколько комиссии платят на вторичке?
В сделках на вторичном рынке покупатель платит комиссию 2% от цены сделки плюс НДС 5% с комиссии. Фактически это 2,1% от цены сделки.
Можно отправить вам сделку на расчёт доходности?
Да. Пришлите цену, ожидаемую аренду, сервисные сборы, тип сделки, дополнительные расходы и любые полученные данные — и мы вместе спокойно проверим доходность.
Хотите проверить, сколько действительно остаётся чистыми?
Пришлите детали сделки, и мы вместе рассчитаем доходность после расходов: сервисные сборы, управление, обслуживание, мебель, комиссия по типу сделки и дополнительные расходы.
Информация на сайте предназначена только для общих целей и не является юридической, финансовой, налоговой или инвестиционной консультацией. Расчёты доходности — только общие примеры; фактические данные могут отличаться в зависимости от объекта, района, рынка, расходов и условий сделки.