Прежде чем покупать недвижимость в Дубае —проверяем, понимаем и сравниваем
Личное сопровождение израильских инвесторов, которые хотят войти в рынок недвижимости Дубая более разумно: понять сделку, проверить застройщика, район, цену, расходы, доходность и риски — прежде чем принимать решение.
У вас на столе объект или проект?
Отправьте мне детали сделки, и мы вместе проверим, подходит ли она вашим целям, бюджету, уровню риска и инвестиционному плану.
В Дубае много возможностей — но не каждое предложение является хорошей сделкой
Рынок недвижимости Дубая динамичный, быстрый и полный возможностей. Есть отличные проекты, развивающиеся районы, интересные сделки — а также много маркетинга, давления, обещаний и красивых картинок. Цель сопровождения — помочь вам остановиться, понять цифры и проверить сделку по порядку.
Широкая проверка сделки, а не только объекта
Сделка с недвижимостью в Дубае не измеряется только ценой или красивой картинкой. Нужно проверить все составляющие: застройщика, район, тип сделки, расходы, доходность, денежный поток, риски и план выхода.
Проверка офф-плана
Проверка застройщика, района, плана платежей, цены входа, срока передачи, рисков задержки, будущих расходов и плана выхода.
Проверка вторички
Проверка рыночной цены, состояния объекта, состояния здания, реалистичной аренды, сервисных сборов, расходов по сделке и комиссии.
Проверка района
Подходит ли район вашей инвестиционной цели? Кто целевая аудитория? Есть ли спрос, доступность, инфраструктура и реальный потенциал?
Проверка расходов
Расчёт DLD, сборов, комиссии на вторичке, сервисных сборов, мебели, управления объектом, обслуживания и прочих расходов.
Проверка доходности
Не довольствуемся брутто-доходностью. Проверяем, что остаётся нетто после расходов, периодов простоя, управления, обслуживания и сервисных сборов.
План выхода
Перед входом в сделку важно понять, как из неё выходить: продажа до передачи, аренда, долгосрочное владение или продажа в будущем.
У каждого типа сделки свои плюсы, минусы и расходы
Одна из частых ошибок — сравнивать офф-план со вторичкой, не понимая, что расчёт разный. В офф-плане покупатель вообще не платит комиссию. На вторичке покупатель платит комиссию 2% плюс 5% НДС на комиссию.
Сопровождение в сделках офф-план
В офф-плане покупатель не платит комиссию. Комиссию агента оплачивает застройщик. Преимущество — план платежей и иногда ранний вход в проект, но важно глубоко проверить застройщика, район, цену, срок передачи и план выхода.
Сопровождение в сделках на вторичке
На вторичке покупают существующий объект или объект у другого инвестора. Здесь покупатель платит комиссию 2% от цены сделки плюс 5% НДС на комиссию — фактически 2,1% от цены сделки.
Как сопровождение работает на практике?
Сопровождение построено, чтобы навести порядок. Не прыгать в сделку под давлением, а понять данные, задать правильные вопросы и получить более ясную картину.
Отправка деталей сделки
Вы отправляете мне имеющиеся детали: проект, застройщик, район, цена, площадь, план платежей, срок передачи или данные вторичного объекта.
Понимание вашей цели
Проверяем, что вы ищете: аренду, рост стоимости, личное использование, долгосрочное владение, будущую продажу или сочетание целей.
Проверка сделки
Разбираем сделку по застройщику, району, цене, расходам, комиссии по типу сделки, сервисным сборам, аренде, рискам и плану выхода.
Сравнение с альтернативами
Проверяем, есть ли районы, проекты или типы сделок, которые лучше подходят вашей цели, и не зацикливаемся на одном предложении только потому, что оно хорошо выглядит.
Получение ясной картины
В итоге цель — чтобы вы лучше понимали плюсы, минусы, расходы и риски и знали, какие вопросы задать перед движением дальше.
Признаки, при которых нужно остановиться и проверить глубже
Не каждый тревожный сигнал отменяет сделку, но он точно означает: не двигаемся дальше, пока не поймём, что за ним стоит.
Давление закрыть быстро
«Осталась последняя квартира», «завтра цена вырастет», «нужно сейчас» — эти фразы требуют паузы и проверки, а не быстрого решения.
Обещания доходности
Доходность нужно проверять по данным, а не по обещаниям. Нужно понимать брутто, нетто, сервисные сборы, управление и периоды простоя.
Не объясняют расходы
Серьёзная сделка должна включать ясный расчёт DLD, сборов, комиссии на вторичке, сервисных сборов, мебели и управления.
Застройщик без ясной истории
В офф-план проекте особенно важно понять, кто застройщик, что он уже сдал и каково фактическое качество строительства.
Цена, не согласующаяся с рынком
Слишком высокая или слишком низкая цена требует объяснения. Сравниваем с похожими сделками и не полагаемся только на презентацию.
Нет плана выхода
Перед покупкой нужно понять, что будет потом: аренда, продажа, владение, продажа до передачи или личное использование.
Инвесторам, которые хотят понять прежде, чем подписывать
Сопровождение подходит израильским инвесторам, которые рассматривают покупку объекта в Дубае и хотят более ясную картину перед движением дальше. Особенно когда предложение уже на столе, но пока неясно, действительно ли оно правильное.
Чего сопровождение не делает?
Сопровождение не заменяет адвоката, налогового консультанта, финансового консультанта или обязательную профессиональную проверку. Цель — помочь вам лучше понять сделку, задать правильные вопросы и не принимать решение из-за давления или маркетинга.
Чем больше деталей — тем точнее проверка
Можно начать и с небольшого объёма информации, но лучше отправить как можно больше базовых деталей, чтобы понять сделку.
Данные объекта
Название проекта или здания, район, тип объекта, площадь, этаж, вид, статус строительства или состояние объекта.
Цифры и расходы
Цена, план платежей, DLD, комиссия на вторичке, сервисные сборы, мебель, ожидаемая аренда и прочие расходы.
Цель инвестиции
Аренда, рост стоимости, личное использование, продажа до передачи, долгосрочное владение или сочетание целей.
Цель не в том, чтобы убедить вас купить, — а в том, чтобы помочь понять, что вы покупаете
Хорошая сделка должна оставаться понятной и после того, как убирают эмоции: кто застройщик, где объект, сколько реально платят, какие риски, какая чистая доходность и каков план выхода.
Вопросы о сопровождении инвесторов в Дубае
Подходит ли сопровождение тем, кто раньше не покупал недвижимость?
Да. Именно первому инвестору важно понять термины, расходы, типы сделок, риски и проверки, которые нужно сделать перед решением.
Можно ли отправить вам уже предложенную мне сделку?
Да. Можно отправить данные проекта, объекта, цену, район, застройщика, план платежей и любую полученную информацию, и мы вместе проверим, что важно выяснить.
Платит ли покупатель комиссию в офф-плане?
Нет. В офф-план сделках в Дубае покупатель вообще не платит комиссию. Комиссию агента оплачивает застройщик.
Сколько комиссии платят на вторичке?
В сделках на вторичном рынке покупатель платит комиссию 2% от цены сделки плюс 5% НДС на комиссию. Фактически это 2,1% от цены сделки.
Заменяет ли сопровождение адвоката или налогового консультанта?
Нет. Сопровождение не заменяет юридическую, налоговую, финансовую или инвестиционную консультацию. Перед подписанием и обязательствами рекомендуется обратиться к квалифицированным специалистам.
У вас на столе сделка в Дубае?
Отправьте мне детали сделки, и мы вместе проверим важное: тип сделки, застройщика, район, цену, расходы, комиссии, сервисные сборы, доходность и риски.
Информация на сайте предназначена только для общих целей и не является юридической, финансовой, налоговой или инвестиционной консультацией. Перед любой сделкой рекомендуется провести независимые проверки и при необходимости обратиться к квалифицированным специалистам.