Знания перед сделкойстоят больших денег
Всё, что нужно проверить перед покупкой, продажей, сдачей в аренду или управлением недвижимостью в Дубае: офф-план, вторичка, Freehold, визы инвестора, чистая доходность, сервисные сборы, договоры, платежи, финансирование, аренда и управление.
Как пользоваться гайдами?
Прежде чем начать
В Дубае не покупают по рендеру, названию района или обещанию доходности
Хорошая сделка должна пройти упорядоченную проверку: тип сделки, застройщик, район, цена, план оплаты, DLD, комиссия по типу сделки, сервисные сборы, реальная аренда, будущие расходы и стратегия выхода.
Быстрый старт
Ключевые гайды, с которых стоит начать
Если вы впервые изучаете недвижимость Дубая, начните с основ: типы сделок, проверка сделки, зоны Freehold, расходы на покупку, чистая доходность и проверка цены.
Офф-план в Дубае
Что проверить перед покупкой на этапе строительства: застройщик, SPA, Escrow, план оплаты, сдача и риски.
Гайд по офф-плануВторичный рынок Дубая
Как работает сделка на вторичке, какие расходы, что проверить перед передачей права собственности и что знать о комиссии.
Гайд по вторичкеПроверка сделки с недвижимостью в Дубае
Как анализировать сделку перед покупкой: цена, район, застройщик, расходы, комиссия, реальная аренда, чистая доходность, документы, риски и стратегия выхода.
Гайд по проверке сделкиЗоны Freehold в Дубае
Где иностранные покупатели могут приобретать недвижимость и в чём разница между Freehold, Leasehold и Usufruct.
Гайд по FreeholdКарта зон Freehold в Дубае
Интерактивный инструмент с 33 ключевыми районами Дубая: типы районов, ориентировочная доходность, активные застройщики и пункты проверки для инвестора.
Открыть карту районовСколько стоит купить недвижимость в Дубае
Гайд о расходах на покупку: DLD, комиссия, сборы, сервисные сборы, мебель, управление и дополнительные расходы.
Гайд по расходамКак считать чистую доходность в Дубае
Как перейти от валовой доходности к реальной — после сервисных сборов, управления, обслуживания, простоя и других расходов.
Гайд по чистой доходностиВажная разница в расходах
Офф-план и вторичка считаются по-разному
Одна из самых частых ошибок инвесторов — сравнивать офф-план со вторичкой, не понимая, что расходы различаются. В офф-плане покупатель вообще не платит комиссию. Комиссию агента оплачивает застройщик.
На вторичке покупатель обычно платит комиссию 2% + НДС 5% с суммы комиссии, то есть фактически 2,1% от цены сделки. Поэтому прежде чем решать, какая сделка лучше, считайте полную стоимость, а не только цену объекта.
Базовое правило
Выбор района и объекта
Гайды по выбору района, цены и объекта
Как выбрать район в Дубае
Как сравнивать районы по спросу, аренде, доступности, населению, конкуренции, будущему района и типу недвижимости.
Гайд по выбору районаКак проверить цену объекта в Дубае
Как понять, является ли запрашиваемая цена завышенной, разумной или выгодной относительно сделок, района, здания и рынка.
Гайд по проверке ценыКак проверить цену офф-плана
Как понять, действительно ли стартовая цена привлекательна, или она завышена относительно готовых объектов и локального рынка.
Гайд по цене офф-планаКак выбрать объект под аренду в Дубае
Что делает объект хорошим для аренды: район, площадь, спрос, мебель, сервисные сборы, управление и профиль арендаторов.
Гайд по объекту под арендуГотовый объект или офф-план
Сравнение: немедленный денежный поток, риск сдачи, план оплаты, ипотека, сервисные сборы и стратегия выхода.
Гайд Ready vs Off-planКвартира с мебелью или без
Что лучше для инвестора: с мебелью, без мебели или частично, и как это влияет на аренду и доходность.
Гайд по мебелиОфф-план
Гайды по офф-плану в Дубае
Чек-лист перед офф-планом
Список проверок перед подписанием: застройщик, проект, SPA, Escrow, Oqood, план оплаты, сдача и выход.
Чек-лист офф-планаКак проверить застройщика в Дубае
Как проверить репутацию, прошлые проекты, задержки, качество сдачи, регистрацию, Escrow и риск застройщика.
Гайд по проверке застройщикаПлан оплаты в офф-плане
Как читать план оплаты, что такое платёж при сдаче и что проверить перед длинным графиком платежей.
Гайд по плану оплатыPost-Handover Payment Plan
Что такое Post-Handover, когда он помогает инвестору, а когда может скрывать завышенную цену или риск.
Гайд по Post-HandoverЧто такое Escrow в офф-плане
Как работает счёт Escrow, почему он важен в офф-плане и что проверить перед переводом денег застройщику.
Гайд по EscrowПроверка статуса проекта офф-план
Как проверить статус строительства, процент готовности, регистрацию проекта, данные DLD и Dubai REST.
Гайд по статусу проектаЗадержки проекта офф-план
Что проверить при задержке проекта: SPA, льготный период, официальный статус, платежи и варианты действий.
Гайд по задержкамПродажа офф-плана до сдачи
Можно ли продать до сдачи, какие условия у застройщика, сколько нужно оплатить и в чём риск раннего выхода.
Гайд по перепродаже до сдачиРасторжение офф-плана / Default
Что происходит, если перестать платить, что проверить в SPA и какие есть варианты до расторжения или нарушения.
Гайд по DefaultBooking Form в офф-плане
Что проверить перед бронированием: данные юнита, условия возврата, счёт оплаты, SPA, Oqood и Escrow.
Гайд по Booking FormЧто такое Handover в Дубае
Что проверить перед получением ключей: snagging, DEWA, chiller, сервисные сборы, документы и управление.
Гайд по HandoverSnagging перед приёмкой объекта
Почему важно проверить дефекты до получения ключей и как это влияет на аренду, обслуживание и расходы.
Гайд по SnaggingВторичка
Гайды по вторичке, передаче права собственности и документам
Как работает сделка на вторичке в Дубае
Этапы сделки на вторичке: Contract F, NOC, платежи, DLD, передача собственности, комиссия и действующий арендатор.
Гайд по сделке на вторичкеЧто такое NOC в Дубае
Что такое NOC, когда он нужен, кто его выдаёт и что проверяют перед передачей собственности.
Гайд по NOCTitle Deed и Oqood
Разница между документом о собственности на готовый объект и первичной регистрацией офф-плана, и почему это важно.
Гайд по Title Deed и OqoodЧто такое SPA в Дубае
Что проверить в договоре покупки перед подписанием: цена, платежи, сдача, нарушения, расторжение и права сторон.
Гайд по SPAПеревод денег при покупке недвижимости
Как проверить платёжные инструкции, банковский счёт, Escrow, платежи застройщику или продавцу и тревожные сигналы.
Гайд по платежамДоверенность в сделке с недвижимостью
Когда используется доверенность, что проверить перед её выдачей и как не оставить слишком широкие полномочия.
Гайд по доверенностиПокупка объекта с действующим арендатором
Что проверить в сдаваемом объекте: Ejari, договор аренды, чеки, депозит, арендная плата и сервисные сборы.
Гайд по объекту с арендаторомКак выбрать агента по недвижимости в Дубае
Что проверить у агента: лицензия, опыт, прозрачность, конфликт интересов, знание районов и документы.
Гайд по выбору агентаРасходы, финансирование и доходность
Гайды по расходам, DLD, ипотеке, доходности и визам
Что такое DLD в Дубае
Что такое сбор DLD, как он обычно рассчитывается и что проверить перед сделкой.
Гайд по DLDСервисные сборы в Дубае
Как сервисные сборы влияют на чистую доходность и как проверить их перед покупкой.
Гайд по сервисным сборамИпотека в Дубае
Что проверить, прежде чем рассчитывать на банковское финансирование: Pre-Approval, оценка, LTV, ставка и расходы на регистрацию.
Гайд по ипотекеВизы инвестора в Дубае через недвижимость
Гайд по визовым трекам для инвесторов: виза владельца недвижимости, Golden Visa, трек для пенсионеров, визы для семьи и родителей, и что проверить перед покупкой объекта под визу.
Гайд по визам инвестораКак проверить реальную аренду
Как проверить, соответствует ли обещанная аренда рынку, району и объекту.
Гайд по реальной арендеRental Index и повышение аренды
Как использовать индекс аренды Дубая, чтобы понять справедливую аренду и возможность повышения.
Гайд по Rental IndexАренда и управление недвижимостью
Гайды по сдаче, управлению и эксплуатации объекта
Как выбрать управляющую компанию
Что проверить в управляющей компании: сервис, отчётность, сбор платежей, обслуживание, арендаторы, прозрачность и расходы.
Гайд по управляющей компанииЧто такое Ejari в Дубае
Почему регистрация договора аренды важна для владельца, арендатора и правильного управления арендой.
Гайд по EjariКраткосрочная аренда / Holiday Home
Подходит ли краткосрочная аренда инвестору и что проверить о лицензировании, управлении, доходах и расходах.
Гайд по Holiday HomeПустой объект в Дубае
Сколько на самом деле стоит объект без арендатора: сервисные сборы, DEWA, chiller, страховка, управление и простой.
Гайд по пустому объектуDEWA, chiller и коммунальные расходы
Что проверить об электричестве, воде, охлаждении, подключении, депозитах и текущих счетах.
Гайд по DEWA и ChillerСтрахование недвижимости в Дубае
Что проверить о страховании здания, имущества, ответственности, пустого объекта, ипотеки и Holiday Home.
Гайд по страхованиюСерия материалов
Гайд для запутавшегося инвестора в Дубае
Серия материалов, которая разбирает рынок недвижимости Дубая на простые и понятные вопросы. Каждая тема помогает понять ещё одну часть пазла перед сделкой.
1. В чём разница между офф-планом и вторичкой?
Два совершенно разных типа сделок: будущий объект против существующего, план оплаты против немедленной покупки и совершенно разная комиссия.
2. Как не попасться на рендеры?
Рендер — это маркетинг. Инвестор должен проверять застройщика, район, цену, договор, срок сдачи и фактические расходы.
3. Что такое чистая доходность?
Валовая доходность выглядит красиво, но нужно проверить, что остаётся после сервисных сборов, управления, обслуживания, простоя и других расходов.
4. Почему район важнее квартиры?
Объект может выглядеть отлично, но если район не подходит целевой аудитории, спрос и аренда могут быть слабыми.
5. Как проверяют застройщика?
Проверяют прошлые проекты, соблюдение сроков, качество строительства, репутацию и постпродажный сервис.
6. Что обязательно посчитать перед подписанием?
Цена, DLD, комиссия по типу сделки, сборы, сервисные сборы, мебель, управление, обслуживание и стратегия выхода.
Стратегия и риск
Гайды по планированию инвестиции, ошибкам и выходу
Частые ошибки инвесторов в Дубае
Ошибки, которые повторяются снова и снова: завышенная цена, непроверенный застройщик, нереальная доходность, сервисные сборы и эмоции без документов.
Гайд по частым ошибкамОфф-план против вторички
Разница между объектом на бумаге и объектом на вторичке, и что больше подходит разным типам инвесторов.
Гайд-сравнениеСтратегия выхода из инвестиции
Как заранее спланировать продажу, владение, аренду, рефинансирование или выход до сдачи.
Гайд по Exit StrategyРекомендуемый порядок чтения
Новичок в недвижимости Дубая? Читайте в этом порядке
Чтобы понять картину упорядоченно, начните с основ: типы сделок, расходы, районы, застройщики — и только потом изучайте конкретную сделку.
Уже есть сделка на столе?
Отправьте мне детали сделки, и мы вместе проверим, что важно понять перед движением дальше: тип сделки, цена, район, застройщик, расходы, комиссия, аренда и риски.
Инвестор, который понимает цифры, принимает лучшие решения
Не довольствуйтесь обещаниями, рендерами или валовой доходностью. Проверьте тип сделки, полную стоимость, комиссию, застройщика, район, сервисные сборы и стратегию выхода.
Нужна помощь понять, что актуально для вас?
Отправьте мне объект или вопрос — и посмотрим, с чего начать
Можно отправить мне проект, район, цену, план оплаты, договор, Booking Form, готовый объект, объект с арендатором или выбор между несколькими сделками. Помогу понять, какие гайды актуальны и какие проверки стоит сделать.
Отправить вопрос в WhatsAppЧастые вопросы
Вопросы о гайдах на сайте
С какого гайда начать?
Начните с типа сделки: офф-план или вторичка. Затем переходите к проверке сделки, расходам, районам, застройщикам, чистой доходности и сервисным сборам.
Платят ли комиссию в офф-плане?
Нет. В сделках офф-план в Дубае покупатель вообще не платит комиссию. Комиссию агента оплачивает застройщик.
Какая комиссия на вторичке?
На вторичке покупатель платит комиссию 2% от цены сделки плюс НДС 5% с суммы комиссии. Фактически это 2,1% от цены сделки.
Заменяют ли гайды профессиональную консультацию?
Нет. Гайды дают общую информацию и помогают понять, что проверять. Перед любой сделкой проводите независимые проверки и привлекайте квалифицированных специалистов.
Можно отправить вам сделку на проверку?
Да. Отправьте название проекта или здания, район, цену, тип сделки, план оплаты, сервисные сборы и любые другие детали.
Перед решением
Получили предложение о недвижимости в Дубае?
Отправьте мне детали сделки, и мы вместе проверим главное: офф-план или вторичка, застройщик, район, цена, комиссия, DLD, сервисные сборы, аренда, доходность и риски.
Раскрытие информации:Информация на сайте предназначена только для общих целей и не является юридической, финансовой, налоговой или инвестиционной консультацией. Данные, сборы, регулирование, условия сделок, сервисные сборы, аренда, финансирование, доходность, договоры и процессы могут меняться в зависимости от проекта, района, застройщика, банка, договора и обстоятельств сделки. Перед подписанием, покупкой, продажей, арендой или финансовым обязательством проверяйте официальные документы и привлекайте квалифицированных специалистов.