Сколько на самом деле стоит купить недвижимостьв Дубае?
Многие инвесторы смотрят только на цену объекта, но реальная стоимость покупки в Дубае включает также DLD, регистрационные сборы, комиссию на вторичке, сервисные сборы, мебель, управление объектом, а иногда и расходы по ипотеке.
Цена в объявлении — не вся история
Если вы увидели объект по определённой цене — это лишь база расчёта. Перед решением нужно понять, сколько денег действительно требует сделка, что платится сейчас, что позже и что остаётся как чистая доходность.
Умный инвестор спрашивает не только «сколько стоит объект?», а «сколько стоит вся сделка?»
В Дубае есть разовые расходы при покупке, текущие расходы после покупки и расходы, которые могут появиться позже. Кто не считает всё заранее, может думать, что доходность выше, чем есть на самом деле.
Какие расходы посчитать перед покупкой недвижимости в Дубае?
Перед входом в сделку постройте полную таблицу расходов. Не примерно, не на словах и не только по презентации.
DLD / регистрация
Обычно одна из главных статей расходов помимо цены объекта. Рассчитайте регистрационный сбор от стоимости сделки и проверьте до подписания, кто фактически платит по условиям договора.
Trustee / регистрационные сборы
В некоторых сделках есть регистрационные сборы, Trustee, выпуск Title Deed и другие сборы. Суммы зависят от типа сделки и стоимости объекта.
Комиссия агента
В офф-плане покупатель вообще не платит комиссию. На вторичке комиссия покупателя — 2% от цены сделки плюс НДС 5% с суммы комиссии.
Сервисные сборы / Service Charges
Сервисные сборы оплачивают обслуживание здания и комьюнити. Они могут существенно влиять на чистую доходность объекта.
Мебель и подготовка объекта
Объект под аренду может требовать мебель, технику, ремонт, уборку, профессиональную съёмку и подготовку к маркетингу.
Управление и аренда
Если вы не живёте в Дубае, может понадобиться управляющая компания, работа с жильцами, продление договоров, обслуживание и координация услуг.
DLD — одно из первых чисел, которые должны войти в расчёт
Покупка недвижимости в Дубае включает регистрационный сбор в Dubai Land Department. По официальной информации, в стандартной сделке сбор представлен как 2% со стороны продавца и 2% со стороны покупателя. На практике проверяйте в каждой сделке, кто несёт оплату по договору.
Есть и дополнительные сборы: Title Deed, карты, Knowledge Fee, Innovation Fee и Service Partner Fees — в зависимости от типа объекта и стоимости сделки.
Простой пример расчёта DLD
Если цена объекта 1 000 000 AED, то 4% — это 40 000 AED. Без учёта дополнительных сборов, комиссии на вторичке, мебели, сервисных сборов и расходов на финансирование.
Это одно из важных отличий офф-плана от вторички
Многие инвесторы путают типы сделок и не понимают, когда платится комиссия, а когда нет. Поэтому важно чёткое разделение.
Офф-план
В офф-плане покупатель вообще не платит комиссию. Её оплачивает застройщик. Всё равно нужно считать DLD, план оплаты, будущие платежи, расходы при сдаче, мебель, сервисные сборы и управление после сдачи.
Вторичка
На вторичке покупатель платит комиссию 2% от цены сделки плюс НДС 5% с суммы комиссии — фактически 2,1% от цены сделки.
Как считается комиссия в сделке на вторичке?
Если цена объекта 1 000 000 AED, комиссия 2% — это 20 000 AED. К ней добавляется НДС 5% — ещё 1 000 AED.
Итого стоимость комиссии с НДС — 21 000 AED, то есть фактически 2,1% от цены сделки.
Быстрый расчёт
Расходы различаются между офф-планом и вторичным объектом
Многие инвесторы сравнивают только цену объекта, но нужно сравнивать и структуру платежей, комиссию, расходы при покупке, расходы до сдачи и расходы после получения объекта.
Расходы в офф-плане
В офф-плане покупатель не платит комиссию. Преимущество — обычно поэтапный план оплаты, но нужно считать все сопутствующие расходы, а не только первый платёж.
Расходы на вторичке
У вторичного объекта обычно больше немедленных расходов: DLD, Trustee, комиссия 2% + НДС 5% с комиссии, сервисные сборы, проверка состояния, ремонт, иногда мебель или обновление.
Ипотека добавляет ещё один слой расходов
Если покупка с банковским финансированием, считайте не только месячный платёж, но и расходы на регистрацию ипотеки, оценку, страховки, банковские комиссии и другие расходы.
По данным Dubai Land Department, стандартный сбор за регистрацию ипотеки может составлять 0,25% от суммы ипотеки, помимо сборов и других платежей по типу сделки.
Что проверить перед ипотекой?
Реальная доходность — не то, что вам говорят, а то, что остаётся после расходов
Во многих презентациях показывают валовую доходность. Но инвестор должен считать чистую: ожидаемая аренда минус сервисные сборы, управление, обслуживание, простой, ремонт, мебель и другие расходы.
Валовая аренда
Сумма, которую объект должен приносить до расходов. Важное число, но только начало.
Текущие расходы
Сервисные сборы, управление, ремонт, обслуживание, страховка, маркетинг и периоды без жильца.
Чистая доходность
То, что остаётся после всех расходов. Именно это число сравнивают между сделками.
Ошибки инвесторов при расчёте расходов в Дубае
Неправильный расчёт расходов может превратить сделку, отличную на бумаге, в куда менее удачную на практике.
Забывают DLD
Инвесторы смотрят только на цену объекта и не включают в расчёт регистрацию и сборы.
Не разделяют офф-план и вторичку
В офф-плане покупатель не платит комиссию, а на вторичке — 2% плюс НДС с комиссии. Это существенная разница в расчёте.
Не считают сервисные сборы
Сервисные сборы могут сильно влиять на чистую доходность, особенно в зданиях с большой инфраструктурой.
Верят валовой доходности
Валовая доходность выглядит красиво, но не говорит, сколько денег реально остаётся инвестору.
Забывают мебель и подготовку
Если объект не готов к аренде, считайте мебель, технику, ремонт и съёмку.
Не планируют простой
Даже хороший объект может стоять пустым между жильцами. Это важно учитывать.
Как правильно думать о бюджете покупки?
Если ваш бюджет — миллион дирхамов, это не значит, что нужно искать объект за миллион, не оставив места на дополнительные расходы. Стройте общий бюджет.
Важное правило
Не входите в сделку, где все деньги уходят только на цену объекта. Оставьте запас на расходы сделки, обслуживание, мебель, задержки и непредвиденное.
Я помогаю увидеть полную стоимость, а не только цену объекта
При проверке сделки в Дубае я помогаю разложить числа: цена покупки, DLD, комиссия если это вторичка, будущие платежи, текущие расходы, чистая доходность и риски, которые могут повлиять на результат.
Что отправить мне на проверку?
Если вам предложили объект или проект, отправьте детали, и мы вместе проверим реальную стоимость сделки и что должно войти в расчёт.
Хорошая сделка — это не только хорошая цена, а числа, которые работают после всех расходов
Прежде чем двигаться дальше, важно знать, сколько вы реально заплатите, сколько стоит содержание объекта, какая реальная аренда возможна и что останется чистыми в конце.
Вопросы о расходах на покупку в Дубае
DLD — это 4%?
По официальной информации Dubai Land Department, в стандартной сделке — 2% со стороны продавца и 2% со стороны покупателя. На практике проверяйте в каждой сделке, кто платит по договору.
Есть ли комиссия в каждой сделке?
Нет. В офф-плане покупатель вообще не платит комиссию. На вторичке покупатель платит 2% от цены сделки плюс НДС 5% с комиссии.
Сколько выходит фактически на вторичке?
Комиссия 2% плюс НДС 5% с комиссии — фактически 2,1% от цены сделки. Например, для объекта за 1 000 000 AED комиссия с НДС составит 21 000 AED.
В чём разница между валовой и чистой доходностью?
Валовая — до расходов. Чистая — после сервисных сборов, управления, обслуживания, простоя и других расходов.
Сколько денег нужно сверх цены объекта?
Зависит от типа сделки, стоимости объекта, офф-план это или вторичка, есть ли ипотека, состояния объекта, мебели, сервисных сборов и других расходов. Поэтому каждую сделку считают отдельно.
Хотите понять, сколько сделка реально будет вам стоить?
Отправьте детали объекта, цену, тип сделки и план оплаты, и мы вместе проверим, какие расходы включить в расчёт перед решением.
Информация на сайте предназначена только для общих целей и не является юридической, финансовой, налоговой или инвестиционной консультацией. Сборы, расходы и условия могут меняться, поэтому перед сделкой проверяйте актуальные данные у официальных органов и квалифицированных специалистов.