Карта зон Freehold в Дубае
33 ключевых района на инвестиционной карте Дубая, с акцентом на зоны Freehold, где международные покупатели могут приобретать права на недвижимость,
с учётом закона, регистрации и индивидуальной проверки каждого объекта. Основано на общей структуре Закона Дубая № 7/2006 и Постановления 3/2006,
но это не заменяет официальную проверку в DLD.
Что входит в этот гид
1. Основы
Что такое собственность Freehold?
Freehold — это право собственности, не ограниченное заранее по времени, регистрируемое в земельном реестре Дубая в соответствии с типом объекта и документами.
На практике оно может позволять продажу, аренду, финансирование и наследование, при условии соблюдения документов сделки и применимого законодательства.
Это отличается от Leasehold (право пользования сроком до 99 лет без владения землёй) и от Usufruct — двух единственных альтернатив, существующих за пределами выделенных зон Freehold.
2. Кто может купить
Кто может приобрести недвижимость?
- Международные покупатели из многих стран, при условии предоставления документов, прохождения проверки KYC и выполнения требований банков и органов власти
- Во многих случаях резидентство не требуется для покупки, но нужно проверять требования по идентификации, банку, происхождению средств и документам в каждой сделке
- Могут применяться требования по возрасту, идентификации, дееспособности и присутствию — в зависимости от типа сделки и стороны, которая её ведёт
- Нет ограничения на количество объектов, которыми можно владеть
- Как физические, так и юридические лица — с учётом структуры компании, регистрации, документов и требований DLD или ответственной стороны
3. Бюджет
Все расходы при покупке
Помимо цены объекта, нужно заложить дополнительно 6%–9%:
| Сбор за передачу в DLD | 4% от цены объекта |
| Комиссия брокера (вторичный рынок) | 2% + 5% НДС |
| Комиссия брокера (off-plan) | Покупатель не платит — платит застройщик |
| Сбор Trustee Office | ~AED 4,000–5,000 |
| Оформление Title Deed | ~AED 580 |
| NOC от застройщика (вторичный рынок) | AED 500–5,000 |
| Регистрация ипотеки (если применимо) | 0,25% от суммы кредита |
Например: для объекта за AED 1 500 000 при оплате наличными общая сумма дополнительных расходов составляет примерно AED 96 000 (около 6,4%).
4. Резидентство
Визы на резидентство по сумме инвестиций
Investor Residence
По условиям DLD / Tashkeel — индивидуальная проверка.
Пенсионная виза
С учётом условий GDRFA — от AED 1 млн.
Golden Visa
10 лет, с членами семьи — от AED 2 млн.
Условия виз, состав семьи, документы, сборы и требования к присутствию в ОАЭ могут меняться. Проверяйте каждую заявку через DLD / GDRFA или уполномоченную сторону, прежде чем полагаться на визу как часть инвестиции.
5. Налогообложение
Налогообложение для владельцев недвижимости
- Нет ежегодного налога на недвижимость
- Нет налога на прирост капитала при продаже
- Нет подоходного налога на арендный доход внутри самого Дубая
- Резидентам других стран следует проверить налоговые обязательства в своей стране
6. Off-plan против Ready
В чём реальная разница?
Ready (готовый объект)
Объект существует, его можно осмотреть, сразу сдать в аренду, и при закрытии сделки вы получаете полный Title Deed.
Off-plan (на этапе строительства)
Покупка «на бумаге», обычно на удобных условиях оплаты (1% в месяц или post-handover), по более низкой цене запуска — но с риском, связанным со строительством. В off-plan нужно проверить в документах сделки, как оформляются регистрационные платежи, Oqood / Initial Sale, DLD и завершение регистрации при передаче. Не полагайтесь на предположения — проверяйте по документам и у официальных органов.
Закон об эскроу в Дубае требует, чтобы все средства по off-plan хранились на контролируемом счёте и переводились застройщику только по подтверждённому прогрессу строительства — это существенная защита инвестора.
7. Чек-лист
Что проверить перед подписанием
- Убедиться, что зона действительно Freehold (не предполагать — проверить официально)
- Убедиться, что продавец является фактическим зарегистрированным владельцем через DLD
- Убедиться в регистрации застройщика и проекта в соответствующих системах для off-plan
- Проверить наличие задолженностей по service charges
- Убедиться в наличии действующей лицензии RERA у агента (а не просто «посредника»)
- Прочитать Form F перед подписанием — там указано, кто и что платит
- Убедиться, что все суммы и условия оплаты задокументированы в официальных документах сделки
Частая и опасная ошибка
Оплата задатка до официальной проверки права собственности в DLD. Скриншот Title Deed в WhatsApp — это не проверка. Используйте только официальный сервис проверки Title Deed от DLD.
Карта
33 зоны Freehold в Дубае
Названия районов на рынке Дубая обычно используются на английском / латиницей и сохранены в таком виде ниже.
Business BayPalm JumeirahJLT
Dubai Hills EstateArabian RanchesDAMAC Hills
Emaar BeachfrontMBR CityDubai Sports City
Motor CityDiscovery GardensAl Furjan
Town SquareDubai Creek HarbourMeydan
Dubai SouthInternational CityDubai Silicon Oasis
Al BarariDIFCBluewaters Island
JBRJumeirahThe Springs
The LakesMudonAkoya
Nad Al ShebaAl JaddafRemraam
Словарь терминов
Ключевые термины
Freehold
Полная и неограниченная по времени собственность на объект и землю, зарегистрированная на имя покупателя в DLD.
Leasehold
Право пользования объектом на фиксированный срок (до 99 лет) без владения самой землёй.
DLD
Dubai Land Department — земельный департамент Дубая, выдающий Title Deed и контролирующий каждую сделку.
RERA
Орган, регулирующий деятельность брокеров и застройщиков в Дубае. Каждый агент обязан иметь действующую лицензию RERA.
Oqood
Промежуточная регистрация в DLD для объектов off-plan, до выдачи финального Title Deed при завершении строительства.
NOC
No Objection Certificate — подтверждение от застройщика об отсутствии задолженностей, необходимое для передачи права собственности на вторичном рынке.
Escrow
Контролируемый трастовый счёт, на котором хранятся средства покупателей в проектах off-plan, переводимые застройщику по мере прогресса строительства.
Service Charges
Ежегодный платёж на управление сообществом, покрывающий обслуживание общих зон, безопасность и прочее.
Title Deed
Официальный документ, подтверждающий право собственности, выдаваемый DLD на имя покупателя.
Golden Visa
Продлеваемая виза на резидентство сроком 10 лет за инвестицию в недвижимость от AED 2 млн.
Gross Rental Yield
Годовая валовая доходность от аренды до вычета расходов — годовая арендная плата, делённая на цену объекта.
Form A / B / F
Официальные формы RERA: A (договор продавец-брокер), B (договор покупатель-брокер), F (меморандум о взаимопонимании между сторонами).
Перед покупкой
Хотите проверить конкретный район или объект по этой схеме?
Пришлите мне район, проект и детали объекта — мы вместе проверим, действительно ли это Freehold, каковы реальные расходы, и что нужно проверить перед принятием решения.
Раскрытие информации: Данные о цене, доходности, визах и расходах являются общими рыночными оценками и общей информацией, и могут меняться в зависимости от времени, источника, проекта, здания, контракта и регулирования. Статус Freehold, документы о собственности, сборы, визы и условия сделки должны быть проверены через DLD / GDRFA / официальные органы перед покупкой. Данная информация не является юридической, финансовой, налоговой или инвестиционной консультацией.